Voraussichtlich am 01.12.2020 tritt die von Bundestag und Bundesrat beschlossene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) mit zahlreichen Änderungen zum bisherigen Recht in Kraft. Die wichtigsten Änderungen betreffen folgende Sachverhalte:

  • Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

    Dabei haben grundsätzlich diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist. Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

    Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

    Weiterhin erhält jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten.

  • Erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der ERG-Reform kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter.

  • Künftig ist die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan). Somit entfällt die bisher schwierige Unterscheidung, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind.

    Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen richten sich dementsprechend gegen die Gemeinschaft statt wie bisher gegen die einzelnen Wohnungseigentümer. 

  • Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme oder die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll die Größe der Anlage sein. Hierbei haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, durch die Festlegung von Wertgrenzen, Zustimmungsvorbehalten oder Maßnahmenkataloge selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen.

  • Der Verwalter besitzt im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, wobei für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages ein Beschluss der Wohnungseigentümer Voraussetzung ist.

  • Eigentümer erhalten zukünftig eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.

    Eine Eigentümerversammlung ist zukünftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig.

    Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Ein Einberufungsverlangen können Wohnungseigentümer künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen.

    Umlaufbeschlüsse bedürfen zukünftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform, um elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen. Das bisherige Quorum der Allstimmigkeit für Umlaufbeschlüsse bleibt erhalten, jedoch können die Wohnungseigentümer zukünftig bei konkreten Beschlussgegenständen beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann.

    Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden.

  • Die Zahl der Beiratsmitglieder kann durch Beschluss flexibel festgelegt werden. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
  • Die Wohnungseigentümer können den Verwalter auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit abberufen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

  • Beschlüsse der Gemeinschaft auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel bedürfen in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber dem Erwerber von Wohnungseigentum als Rechtsnachfolger wirksam zu sein.

  • Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich künftig auf die Abrechnungsspitze. Das Rechenwerk selbst ist nicht mehr Beschlussgegenstand.

    Der Verwalter ist zukünftig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen mit Darstellung der Instandhaltungsrücklage (künftig: „Erhaltungsrücklage“) sowie einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.

  • Eine Verletzung der Pflichten eines Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft (z.B. Verletzung der Pflicht zur Kostentragung) kann zukünftig eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen.

  • Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind Mieter von Sondereigentumseinheiten zukünftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.

    Weiterhin ist bei der Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich.

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